Какое имущество может передаваться в доверительное управление. Договор доверительного управления недвижимым имуществом. Права и обязанности сторон по договору доверительного управления имуществом

Статья посвящена проблеме планирования и контроля договорных отношений в многоуровневых компаниях. На примере проекта, проведенного на одном из российских предприятий, вы узнаете, как повысить точность управления договорами и добиться синергии в диверсифицированном холдинге.

Сегодня проекты по внедрению систем управления договорами перестали быть редкостью. Практически каждая консалтинговая компания готова похвастаться успешным внедрением такого рода. В данной области уже накоплен немалый опыт, но все равно приходится слышать одни и те же вопросы:

• как эффективно управлять договорами?
• как оценить эффективность управления договорами?
• как внедрить полноценный контур управления договорами?
• как оценить эффекты такого внедрения?

В данной ситуации всегда хочется уточнить, чем именно планируется управлять? Договорами в формате бумажного носителя?

Смысла работать с договорами в бумажном формате нет, так как они нужны только в случае посещения здания суда.

В первый раз мы обращаемся к бумажному варианту договора во время его согласования. Ответственные сотрудники читают, анализируют, принимают решения, передают бумагу из рук в руки, зачастую теряют.

Другое дело, когда наш договор проходит этапы рассмотрения, согласования, обработки и исполнения непосредственно в автоматизированной системе, а бумажная версия лежит себе спокойно в архиве. Тут мы можем классифицировать элементы структуры документа, работать с ними параллельно, по отдельности. Хорошее дело, когда одну часть договора одновременно согласовывают сотрудники, например, юридического департамента, вторую - бухгалтеры, а третью - специалисты отдела безопасности. На практике даже без автоматизированной системы такой подход крайне сокращает временные затраты на работу с договором на всех стадиях.

В статье речь пойдет про опыт разработки и внедрения системы управления договорами и договорными отношениями, реализованной в одной крупной компании . Она представляет собой диверсифицированный холдинг, образованный в результате слияния двух крупных структур и дальнейшего организационного роста. Стоит отметить, что, несмотря на абсолютно различные отрасли деятельности компаний-основателей, слияние получилось весьма успешным, что позволило вывести объединенные активы на фондовые рынки.

Рассмотрим вводные проекты, основные задачи, поставленные собственниками и топ-менеджментом компании, процесс реализации и, конечно, достигнутые результаты и эффекты.

Структура и ее потоки

Структура предприятия является диверсифицированной. По сути, это группа сельскохозяйственных компаний, инвестиционно-строительный холдинг и финансово-инвестиционная группа, которая родилась в результате возникновения потребности управлять объединенными активами.

Структура холдинга представлена на рис. 1. Группа «Строительство сельскохозяйственных объектов» была образована в результате слияния компаний. Благодаря ей пищевая группа получила возможность очень быстрого роста и развития, и, как следствие, образовался солидный пул свободных активов, который обеспечил развитие направления строительства коммерческой недвижимости строительной группы. Такой симбиоз позволил холдингу занять обширную нишу, укрепив свое положение формированием сильной команды специалистов по фондовым рынкам (финансово-инвестиционная группа).

Далее рассмотрим ключевых участников холдинга. Управляющая компания пищевой группы оказывает услуги доверительного управления всем подчиненным по структуре организациям. Аналогичная ситуация и в строительной группе. Коммерческие взаимоотношения между ними строятся на основании льготного ценообразования. Строительство сельскохозяйственных объектов для пищевой группы осуществляется в формате долгосрочных инвестиционных проектов, которые объединены в портфели и расписаны на несколько лет вперед. Существуют также программы льготного жилищного финансирования для всех работников холдинга. Взаимодействие между пищевой и строительной группами контролируется на уровне управляющей компании холдинга.

Необходимо отметить, что между участниками пищевой группы осуществляется постоянное взаимодействие, поскольку они формируют производственную цепочку (рис. 2).

Участники строительной группы между собой контактируют слабо. Коммерческое и жилищное направления могут совместно участвовать в строительном проекте. Но и здесь их деятельность четко разделена, начиная с инвестиций и заканчивая продажей квадратных метров недвижимости. Поэтому потребности в заключении каких-либо договорных отношений между участниками группы не возникает.

Управляющая компания холдинга осуществляет функции стратегического руководства и управления консолидированными активами холдинга. На этом уровне формируется и обрабатывается управленческая отчетность со сложной структурой по всем группам холдинга, вырабатываются решения о перераспределении активов и фондов, анализируются перспективные ниши развития.

Финансово-инвестиционная группа холдинга занимается управлением активами на фондовых рынках и не осуществляет прямых контактов с другими компаниями. Все взаимодействие происходит через Управляющую компанию холдинга. Проект не предполагал глубокого проникновения в специфику деятельности этой организации. Как будет видно дальше, цели и задачи перед проектной группой ставились другие.

Задачи проекта

Изначально цели проекта не предусматривали пересмотра процесса управления договорами (разве что косвенно). Проблема заключалась в том, что управляющая компания холдинга не могла оперативно контролировать деятельность своих «внучек».

Симптомы были следующие:

• отсутствие возможности контролировать контрагента по заключаемому договору. Эта функция службы безопасности выполнялась с целью предотвращения заключения договоров с конкурирующими холдингами. «Внучка» на своем уровне не всегда могла увидеть, к структуре какого холдинга относится ее новый контрагент;
• процедуры согласования платежей не доходили до управляющей компании холдинга ввиду низкой оперативности работы, при том что перераспределение активов происходило именно там. И дело даже не в уровне автоматизации, а в том, что сотрудники головной компании не имели возможности проанализировать платеж в связи с отсутствием всех необходимых сведений по нему. Поэтому они были не в состоянии принять информированное решение по конкретному платежу;
• отсутствие возможности формирования общехолдингового пула денежных средств. Концепция финансового управления была такова, что все доступные активы более ликвидных компаний нужно было перераспределять в интересах менее ликвидных. Случаи попыток объединения денежных средств в единый большой кэш для осуществления крупного платежа неоднократно завершались серьезными проблемами для компаний-доноров;
• оперативный контроль исполнения стратегической программы. Особенно волновало управляющую компанию холдинга взаимодействие строительной и пищевой группы. Ежемесячная отчетность оформлялась, так сказать, общими штрихами. Развернутой информации о ходе исполнения программы получать не удавалось. Например, требовалось строительство новой фермы. Под эти цели выделялись инвестиции (в планах резервировался кэш), начиналось строительство. Управляющая компания холдинга могла получать информацию только о том, что потрачено N млн руб., а вот отслеживать процесс их освоения можно было лишь визуально (съездить на объект и посмотреть). Такое положение дел не добавляло ни оперативности контроля, ни возможности как-либо управлять проектом строительства.

Проблем, конечно, было гораздо больше. Здесь приведен уже агрегированный перечень, по которому началась работа с целью выбрать наиболее эффективную структуру проекта и найти решения, которые позволили бы устранить все обозначенные затруднения холдинга.

Было очевидно, что необходимо принципиально перестраивать механизмы управления. Недостаточность (в том числе низкую информативность) действующих инструментов и методов управления понимали и сами топ-менеджеры. После экспресс-анализа в этом не осталось никаких сомнений.

В первую очередь рабочая группа решила классифицировать проблемы по принципу конечного потребителя . Получилось, что работать нужно было в интересах:

• службы корпоративной безопасности;
• финансового департамента;
• инвестиционного управления (управление стратегического развития).

Таким образом, функциональных заказчиков у нас было как минимум трое. В связи с этим закономерно было разбить проект на три составляющие. Логично, оправданно, но долго. К тому же высоки были риски взаимного влияния результатов проектов. Например, могли «не ужиться» потребность согласовывать платежи в головной компании и функция согласования новых контрагентов службой безопасности. Задача обеспечить возможность работать с единым кэшем по холдингу очень сильно коррелировала с задачами инвестиционного управления. В этом случае необходимо было либо делать один крупный проект, но с двумя заказчиками, либо разделять проекты, но выполнять их полностью параллельно, чтобы исключить разночтения в решениях.

Именно при анализе рисков взаимного влияния проектов было решено заблаговременно «копнуть» проблемы чуть глубже. В сухом остатке получились такие рассуждения по каждому из пунктов агрегированного перечня проблем:

1. низкая оперативность процедур согласования договоров. Вызвана тем, что управляющая компания холдинга не располагает информацией, необходимой для принятия информированного решения о заключаемом договоре. Поэтому на согласование в головную организацию договоры и не ходят;
2. такая же ситуация с платежами - управляющая компания холдинга не располагает информацией: что должно быть в ее распоряжении при согласовании платежей:

• плановые бюджетные данные;
• фактическое исполнение бюджетов;
• информация о контрагенте;
• информация о назначении платежа;
• информация о закупаемых ценностях;
• информация о связанных действиях, которые сопровождают согласуемый платеж (была ли отгрузка, какие документы сопровождают сделку, если это какие-либо штрафы или пени, то по каким причинам они возникли, и т. д.);
• параметры платежа по договору (срок, условия);
• обеспечение платежа (из каких денег он платится - свободный кэш, целевое финансирование, пул инвестиционного проекта, прочее).

В итоге видим, что необходимы информация из бюджетов и информация по договорам, точнее - по конкретным сделкам в рамках одного договора:

1. решение задачи создания единого для холдинга кэша состояла в реализации процедур оперативного планирования с горизонтом до недели. Для того чтобы иметь возможность точно знать поступления и расход денежных средств в предстоящем периоде, мы должны в первую очередь иметь представление о коммерческой деятельности организации. Сколько было отгружено, сколько было закуплено, сколько было потрачено и планируется закупить, отгрузить. Затем не забываем про кредиты и займы, государственное финансирование, уплату налогов, которые планируются гораздо раньше, чем за неделю. Информация о коммерческой деятельности содержится в договорах, точнее - в процедурах их фактического исполнения. Если взять элементарный договор поставки, то в нем мы увидим, что у поставщика есть обязательство поставить товар, а у покупателя есть обязательство оплатить товар. У платежа в данном случае есть конкретные параметры даты, которые дают нам почву для планирования движения денежных средств в краткосрочном (оперативном) периоде;
2. когда мы в своих рассуждениях добрались до задачи инвестиционного контроля, то ни для кого уже не было секретом, что действовать необходимо именно через договоры. Это следовало из самой сути задачи - необходима была детальная информация по исполнению договоров, которые заключались под инвестиционные проекты. Тут даже оперативная информация в разрезе заключенных договоров принесла бы немалую пользу.

В итоге проект был разделен на функциональные звенья:

• договоры;
• денежные средства;
• инвестиционная программа.

При этом базовым функциональным блоком были именно договоры, а остальные - потребителями его результатов, «наследниками».

Исполнение

Рассмотрим, какие принципиальные решения были разработаны и внедрены на проекте (за счет них и были решены поставленные задачи).

Правила оформления взаимоотношений с контрагентами

Первое решение, которое было принято в рамках проекта, - все взаимоотношения с контрагентами оформляются в виде договоров. Реализовать какое-либо взаимодействие без договора можно только двумя способами:

1. через длинную процедуру согласования, которая имела множество этапов, десяток циклов, возвратов и прочего. По самым скромным оценкам, такая процедура заняла бы не менее месяца;
2. по решению генерального директора холдинга. Это допущение оставили для того, чтобы в случае острой необходимости система не нарушила работу компании. Стоит отметить, что руководство холдинга в принципе не принимало посетителей по таким вопросам. То есть ситуация бездоговорного взаимодействия с контрагентом должна была быть либо заранее спланированной, либо форс-мажорной и чрезвычайно острой.

Эта простая мера минимизировала риски неконтролируемых взаимоотношений с контрагентами и помогла навести порядок в рыночной деятельности компании. В результате ключевые менеджеры стали точно знать, какие обязательства по каким договорам, в какие сроки и в каких размерах они собираются реализовывать.

Далее необходимо было разработать решение, которое позволило бы эффективно управлять всей этой массой. Управлять можно только четко структурированными исчислимыми значениями, ограниченными жесткими границами. Попробуйте управлять тестом для пирогов. Как ни крути его, оно все равно расползется и ляжет так, как ему будет наиболее удобно. Но если поместить тесто в специальную посуду, то можно определить его итоговую форм (форму пирога) и способ приготовления.

При управлении теми же договорами ситуация абсолютно идентичная. Задайте четкие аналитические разрезы, опишите ими всю деятельность компании, и в ваших руках будут те самые нити, которые не только позволят управлять фирмой, но и дадут всю необходимую для этого информацию.

Аналитика договорного учета

Следующий шаг - определение необходимых параметров договоров, которые позволят эффективно управлять внешней операционной деятельностью холдинга. Здесь мы разделили сферы поисков - первым делом проанализировали непосредственно сами договоры, а затем обязательства по ним. В связи с тем, что особый акцент в проекте был сделан на управлении платежными средствами, в обязательствах нас интересовали такие связки, как «отгрузка товаров – поступление денег», «оприходование материальных ценностей – оплата» и т. д.

Аналитическая структура договорного учета получилась довольно банальной. В первую очередь выделили организацию - владельца договора в качестве ключевой аналитики учета договоров. На уровне обязательств определялась и организация-плательщик, так как платежи одной компании за другую были не так уж и редки. А также платежи одному контрагенту за другого, поскольку бывали случаи, что договор заключен между организацией «А» и контрагентом X , а платеж уходил от организации «Б» в адрес контрагента Y . Важно отметить, что фактические бюджеты прежде не учитывали таких перекидок, так как строились на основании информации о движении денежных средств.

Затем рабочая группа провела классификацию договоров по видам и категориям, что стало действенным инструментом, позволяющим определить, с какой целью заключается договор и в рамках какого вида деятельности.

Кроме того, была проведена градация договоров по общей сумме. С учетом классификации по виду и категории договора такое деление позволяет однозначно определить схему его согласования и лицо, принимающее конечное управленческое решение. Не подписанта, а именно последнее звено в цепочке согласования. Например, компания, выполняющая функцию снабжения в пищевой группе, заключает договор на закупку зерновых культур на общую сумму в 100 млн руб. В таком случае документ должен согласовать генеральный директор управляющей компании холдинга пищевой группы. Если же договор будет заключаться на 1 млн руб., то достаточно будет одобрения руководителя компании-снабженца.

Решения для договорных процессов

Имея прописанную схему процессов согласования договоров, рабочая группа проекта взялась за процедуры их исполнения. Необходимо было задать жесткие рамки всем действиям. По согласованию с руководством холдинга были разработаны и опубликованы следующие решения :

• расходные договоры с расчетами по предоплате должны заключаться только в исключительных случаях. Если быть точным, то исключительными признавались только случаи, связанные с работой естественных монополий Российской Федерации - ресурсное снабжение (газ, бензин, электричество, тепло и т. д.), услуги железнодорожных перевозок;
• вновь заключаемые расходные договоры включали в себя условие об отсрочке платежа. При этом срок платежа определялся от даты передачи приобретаемой по договору материальной ценности во владение покупателя. В случае услуг это, естественно, была дата подписания акта. В автоматизированной системе были внедрены модули, позволяющие планировать ход исполнения договоров (поступление ТМЦ, последующая оплата). Условие было такое: пока поставщик не исполнил свои обязательства, нельзя подать заявку на оплату. Разумеется, данный подход в корне изменил мировоззрение многих менеджеров в компании, что обусловило длительный переход на новую систему учета и управления. Такой же подход использовался и к доходным договорам, то есть стало планироваться также исполнение и поступление денежных средств. Эта мера позволила с высокой долей вероятности прогнозировать остатки на счетах, определять вероятность и заблаговременно управлять рисками неполучения денежных средств;
• за каждым договором закреплялся куратор, который контролировал исполнение обязательств как со стороны холдинга, так и со стороны контрагента. Он должен был вводить в информационную систему все необходимые сведения по договору, отслеживать процесс его согласования и ход исполнения. Такой человек в любой момент должен был по одному только номеру договора предоставить развернутую справку о его текущем состоянии: дата заключения, перечень лиц, его согласовавших, замечания в ходе согласования, дата поставки, причины недопоставки, срыва сроков и т. д.;
• выделялись кураторы по видам договоров. Этим менеджерам были отведены полномочия вносить изменения в схемы процессов согласования, а также вмешиваться в ход работ по действующему договору и принимать оперативные решения об отклонении от утвержденных в холдинге регламентов;
• определена механика хранения и доступа к бумажным версиям договоров. Вся работа с ними была передана службе документооборота. Договор от контрагента или проект исходящего договора в первую очередь регистрировался в электронной картотеке. Далее документоведы (именно так называется их должность) запускали необходимые процедуры согласования и обработки данных. Бумажная версия согласованного документа подписывалась ответственным руководителем. Положение, содержащее перечень подписантов и матрицу полномочий, свято хранилось и оперативно актуализировалось службой документооборота. В итоге работа трех человек в большом холдинге обеспечивала стабильную работу огромной группы бизнес-процессов с большим количеством ежедневных серий.

Вид консолидации

Для достижения цели формирования оперативной управленческой отчетности по холдингу в целом и по каждой бизнес-единице в отдельности была разработана и внедрена аналитика по видам консолидации. Такой разрез учета позволял точно определять суть операции по отношению к холдингу, распределять уровни управления, риски и стоимость управленческих решений.

Были выделены следующие виды консолидации (в зависимости от уровня проводимых взаимодействий):

1. уровень функции . Таким маркером стали помечать операции между юридическими лицами одного функционального блока холдинга (например, компаниями, занимающимися строительством коммерческой недвижимости либо растениеводством). Как правило, информация о таких взаимоотношениях являлась неинформативной для консолидированной отчетности - интересовали больше результаты исполнения непосредственной бизнес-функции;
2. уровень группы . Сюда отнесли взаимоотношения между организациями одной группы компаний, например между скотоводством и растениеводством. На этом уровне должна собираться отчетность о деятельности пищевой, строительной или финансовой группы. Согласование операций такого уровня происходило достаточно просто, так как по своей сути они не имели коммерческого характера, то есть в действительности не заключались с целью получения выгоды;
3. уровень холдинга . Взаимодействия между компаниями разных групп. Договоры такого вида консолидации имеют в отличие от уровня функции или группы цепочку трехстороннего согласования, так как должны быть рассмотрены не только службами сторон договора, но и акцептованы специалистами управляющей компании холдинга;
4. внешний уровень . Взаимодействие со всеми контрагентами, не входящими в состав холдинга.

Выделение такой аналитики позволило не только собирать консолидированную отчетность по всему холдингу, но и четко декомпозировать процессы согласования договоров (часть процедур объединить, часть - разделить). Такая мера значительно снизила нагрузку на основные процессы по согласованию договоров, переместив основной акцент на высокорисковые взаимоотношения с внешними контрагентами.

Система платежей

После разработки схем управления договорами постановка платежной системы стала для проектной группы увлекательной игрой, правила которой уже заданы, ходы продуманы. Оставалось только совершить элементарный набор предопределенных действий.

В первую очередь была спроектирована карточка заявки на платеж . Руководствуясь принципом избыточности, мы поместили туда всю информацию, которая прямо или косвенно могла касаться платежа. Естественно, в регламентах были прописаны правила и условия заполнения и определения полей заявки. На основании указанных в ней параметров система автоматически, по заранее заложенным алгоритмам, определяла схему согласования платежа.

Кроме всего прочего, была разработана и система приоритезации платежей, которая помогала отделу казначейства выстраивать их очередность без выслушивания ругани по телефону с информацией о том, что платить надо было еще «вчера». Приоритет заявки по умолчанию определялся от приоритета договора и параметров платежа, но в ходе согласования мог быть изменен компетентными менеджерами. В свою очередь, приоритет договора определялся на основании присвоенных ему аналитик (стороны, вид консолидации, бюджетные статьи, вид и категория договора).

Стоит сказать, что во время старта проекта в каждом функциональном блоке холдинга имелся свой отдел казначейства. Через год после завершения проекта казначейская функция была объединена на уровне управляющих компаний групп. Сейчас топ-менеджеры компании рассматривают вопрос об организации единого расчетно-кассового подразделения (взамен отделов казначейства) в финансово-инвестиционной группе, которая состоит из одной компании.

По результатам проекта решения о перераспределении денежных средств стали приниматься силами казначеев в управляющих компаниях групп с участием финансового департамента управления компании холдинга. При этом задача организации единого управляемого кэша была решена в виртуальном режиме. Специалисты управления компании холдинга начали осуществлять управление платежными средствами исходя из консолидированного остатка по всем компаниям. С обслуживающим банком был достигнут ряд договоренностей, обеспечивающий быстрое перемещение денег внутри холдинга. Конечно, такой схеме далеко до современных систем cash pooling , но потребности механизмов управления были достигнуты ею в полной мере.

Управление инвестиционными проектами

Структуру управления проектами сделали трехэтапной:

1. планирование проекта - создание плана-графика с диаграммой Ганта, подготовка и анализ пула ресурсов, работа с предполагаемыми подрядчиками. Уже на данном этапе ставилась задача детализировать план проекта до договоров. Конечно, такое не всегда возможно, поэтому не было обязательным условием;
2. оформление исполнения - детальное проектирование, согласование и заключение договоров. Инвестиционная деятельность без договоров не осуществляется в принципе. На этом этапе было четкое понимание конкретики действий по проекту, фиксировались сроки, объемы и суммы. Внедрение этого этапа происходило «со скрипом», так как расходование инвестиций (особенно в строительство) - извечная «кормушка» руководителей среднего звена, осуществляющих непосредственную работу с подрядчиками;
3. исполнение - с точки зрения аппарата управления важна была информация, подтверждающая факт исполнения. Было регламентировано, что не позднее чем через день после закрытия подрядчиком своих обязательств по договору эта информация должна быть отображена в системе. Так как договор был уже спроектирован на предыдущем этапе, процедура подтверждения сводилась к установке флага «Исполнено» в карточке обязательства по договору. Вводить эти сведения должны были кураторы договора ввиду того, что они обладают наиболее актуальной информацией о ходе работ по проекту.

На примере модели управления инвестиционными проектами можно проследить матричную структуру принятия решения о каждом конкретном действии.

На этапе планирования разрабатываются необходимые ресурсы, действия согласовываются общехолдинговым стратегическим планом, принимаются общие решения о параметрах проекта.

На втором этапе создается дорожная карта конкретных действий по проекту, которая согласуется с соответствующими службами (бухгалтерия, финансы, экономика, безопасность, функциональные департаменты и т. д.). Все действия по проекту акцептованы заблаговременно. В случае возникновения отклонений они также согласовываются, выясняются причины, предпринимаются необходимые меры.

Третий этап обеспечивает информирование всех заинтересованных лиц о состоянии дел по проекту в режиме онлайн именно в том формате, в каком он был ими согласован. Таким образом, экономисты видят бюджеты по доходам и расходам, финансисты - движение платежных средств, функциональные службы - сроки и натуральные объемы исполнения. И каждая служба имеет возможность оперативно прореагировать на изменения по проекту в рамках своих компетенций.

Достигнутые результаты

На рис. 3 в общих чертах отображено полученное решение (структура результата).

Потребности

Все потребности, в том числе инвестиционные, начали оформлять в виде заявок. Нужен корм телятам - оформляем заявку, требуется коньяк в приемную генерального директора - тоже только по заявке, захотели приобрести акции «Газпрома» - не забудьте сообщить о своей потребности в формате заявки. Причем документы подавались в натурально-стоимостном формате. Был разработан регламент согласования потребностей, в котором обозначались сроки составления заявок, варианты согласования и параметры улучшений (например, закупка у другого поставщика либо другого варианта товара, замена на продукт собственного производства и т. д.).

Процесс внедрения такой методики, естественно, был омрачен определенными трудностями, так как многие менеджеры «не видели» возможности планировать свои потребности. Проектная команда вынуждена была работать индивидуально практически с каждым сотрудником. Но результат превзошел все ожидания, так как позволил не только создавать плановые бюджеты, точность которых превышала 80 %, но и проектировать деятельность холдинга в разрезе каждой организационной функции. Некоторые департаменты управляющей компании холдинга, увидев такие результаты, начали создавать консолидированные планы-графики деятельности подчиненных подразделений по всему холдингу.

Планирование

Точность плановых данных повысилась до 80 %. Данный показатель был достигнут через три месяца после завершения проекта. К тому же наметилась тенденция еще большего роста точности за счет совершенствования методик натурально-стоимостного планирования (заявок потребности).

Такой эффект был достигнут в том числе и благодаря ряду изменений, подготовленных рабочей группой для оптимизации инвестиционной деятельности. При том, что цель проекта была акцентирована именно на контроле за исполнением, без адекватных плановых данных контролировать попросту нечего. Поэтому были переработаны регламенты разработки инвестиционных проектов с включением в них процедур подачи и согласования заявок потребностей.

Основанные на этих заявках плановые бюджеты стали реальным инструментом для управления операционной деятельностью компании, позволяющим оперативно выявлять незапланированное расходование средств.

Проекты исполнения

Именно так стали называться договоры с момента создания их неутвержденной версии до момента полного исполнения. Договором стало принято называть каждую сделку (поставку), так как даже отдельно взятая спецификация имеет свои индивидуальные особенности, которые нужно анализировать, которыми можно управлять. По сути, процессы работы с договорами стали ориентированы на осуществление второго уровня контроля потребностей. Каждый договор представляет собой четко спроектированную «дорожную карту» обеспечения какой-либо потребности, в которой расписывается последовательность действий всех сторон, точки их контроля и инструменты анализа и аудита.

Исполнение

Менеджеры начали работать по заранее подготовленным и утвержденным планам-графикам. Такой подход значительно снизил трудозатраты на исполнение ежедневной деятельности, минимизировал риски срыва сроков.

В части исполнения финансовых обязательств появилась возможность прогнозировать движение денежных средств с высокой точностью. Этому способствовало также внедрение системы оценки вероятности исполнения обязательств. Можно ли рассчитывать на поступление денег от заказчика? Отгрузит ли поставщик товары? Даст ли банк кредит? Сегодня на основании разработанного регламента система оценки рисков продолжает развиваться, так как этот механизм должен существовать в той же динамике, что и сама компания. Изменилась структура холдинга - изменились правила оценки рисков, открылось новое направление деятельности - разрабатываются дополнительные виды риска, методы их оценки, мероприятия реагирования.

Целевая задача по обеспечению возможности согласования платежей всех организаций холдинга в управляющей компании холдинга была перевыполнена в шесть раз: процессы согласования заявок на денежные средства стали проходить не за сутки, как планировалось первоначально, а за четыре часа, начиная от подачи заявки до ее согласования в финансовом департаменте головной компании. Исключение, как всегда, составили форс-мажорные ситуации, но у менеджеров появилось гораздо больше времени для анализа таких инцидентов и выработки оптимального управленческого решения в качестве реакции на них.

Работа с инвестиционными проектами на этапе исполнения была выделена в отдельную внутрикорпоративную функцию. Но порядок ее не изменился - есть план-график работ, базирующийся на заключенных договорах, есть факт исполнения в контексте тех же договоров и отклонения, на которые должны реагировать определенные службы компании в рамках своих компетенций.

Заключение

Проект, суть которого вкратце изложена выше, длился полтора года. К работе было привлечено шесть консультантов, включая руководителя проекта и четырех технических специалистов. Со стороны заказчика (холдинга) проектная команда на разных этапах работы насчитывала до пятидесяти специалистов. Проектный офис клиента, состоящий из специально выделенных для этой работы сотрудников, функционировал при участии всего лишь четырех человек.

В настоящее время внедренные изменения продолжают развиваться и давать новые плоды. И немаловажную роль здесь играет произошедшая в компании формализация культуры проектного подхода к управлению и методик детализации управленческих действий.

При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления. Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ. Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе. Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца. Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

• исключительные права;
• наборы имущественных активов;
• отдельные активы недвижимости;
• акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Правила передачи имущества по соглашению доверительного управления

Для предоставления имущества сторонним лицам в доверительное управление предусмотрен ряд ограничительных мер:

• нельзя вверять управляющему денежные средства;
• под запрет для передачи управляющим попадает имущество, эксплуатируемое на условиях оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления. Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором. Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Договор на доверительное распоряжение и управление недвижимостью считается действительным и вступившим в силу с момента получения имущества управляющим.

В договорной документации в обязательном порядке указывают такие сведения (ст. 1016 ГК РФ):

• состав имущества, подлежащего передаче управляющему;
• обозначение лица, которое будет выступать в качестве доверительного управленца;
• форма вознаграждения работы управляющего и размер платы ему (если договор предполагает введение системы оплаты таких услуг);
• срок окончания действия соглашения (максимальный период делегирования полномочий по управлению имуществом – 5 лет).

Отсутствие даже одного из перечисленных условий создает предпосылки для признания договора недействительным. Правила передачи доверяемых активов предполагают, что эти объекты будут отделены от общего комплекса имущества собственника. Вверенное управляющему имущество должно учитываться на отдельно выделенном балансе, который составляет сторона, осуществляющая действия по распоряжению активами.

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

• ЕНВД;
• патентная система.

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате . Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж. К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС. Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего. По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

1. Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
2. Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

• собственности;
• бессрочного пользования;
• пожизненного наследуемого владения.

Спорные моменты

Одной из причин, которая может повлечь признание процедуры передачи имущества в доверительное распоряжение незаконной, является неправильное оформление договорных отношений собственника актива и управляющего. Главные требования к действительности сделки:

1. Сделка должна быть подкреплена документально письменной формой договора.
2. В договоре проставляются подписи обеих сторон.
3. Если один из участников воспользовался факсимиле, то документ будет признан законным только при наличии предварительно составленного соглашения между участниками передачи имущества в доверительное управление о возможности применения факсимиле. Такое соглашение подписывается сторонами без использования факсимиле.

Споры возникают в ситуациях, когда участники сделки прописывают согласие на использование факсимиле в самом договоре на доверительное управление. В этом случае договор в судебном порядке будет признан недействительным.

Другими спорными моментами признаны:

• определение круга полномочий при распоряжении ценными бумагами – собственник обладает правом определения объектов инвестирования и выработки стратегии, хотя решения по способам управления активами должен принимать управляющий;
• наличие в гражданском праве при обозначении ответственности управляющего термина «должной заботливости» – управляющий может быть привлечен к ответственности за отсутствие такой заботливости по отношению к вверенным ему активам, расшифровку содержания этого понятия законодатель не дает, поэтому регулярно возникают разночтения по поводу признаков вины управляющего.

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

1. Анализ текста статьи, а также конкретных видов передачи имущества в доверительное управление позволяет выделить ряд отличительных черт договора:

а) это особый договор по управлению имуществом собственника в интересах самого собственника либо названного им другого лица – выгодоприобретателя. Хотя доверительное управление по ГК и не достигает столь высокой степени доверительности, как в англо-американской системе права, тем не менее значение личности участников договора, а также личности третьего лица – выгодоприобретателя для него достаточно велико. Особенно это заметно при анализе оснований прекращения договора (см. ст. 1024 и коммент. к ней).

Доверительное управление по данному договору необходимо отличать от "внутреннего" управления обществом, товариществом, унитарным предприятием их директором, а также иными уставными органами. Директор (правление общества и т.п.) хотя и имеет право распоряжения (в той или иной степени) имуществом таких организаций, но действует при этом от его имени, никогда не принимает имущество, которым распоряжается, на свой отдельный баланс, а если и несет гражданско-правовую ответственность перед обществом (товариществом, предприятием), то только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 53 ГК).

Отсутствие непосредственного управления имуществом дочернего или зависимого общества, которое является обязательным признаком доверительного управления, позволяет отличать последнее и от "внешнего" управления, в частности, холдинговой компанией

(ст. 105–106 ГК, ст. 6 Закона об акционерных обществах; приложение № 1 к Указу Президента РФ от 16 ноября 1992 г. № 1392 "О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий" – СА РФ, 1992, № 21, ст. 1731);

б) передача имущества в доверительное управление есть форма реализации собственником своих правомочий, предоставленных ему п. 4 ст. 209 ГК. Именно собственник определяет цель учреждения доверительного управления, объем передаваемых правомочий, а также лицо, в интересах которого доверительный управляющий должен действовать. В качестве такового собственник может назвать самого себя, а также, за определенными исключениями, любое другое лицо. В последнем случае договор доверительного управления имуществом становится разновидностью договора в пользу третьего лица (см. ст. 430 ГК).

В отдельных случаях, прямо предусмотренных законом (см., например, ст. 38, 43 ГК), учредителем доверительного управления вправе выступить не сам собственник, а другое лицо (орган опеки и попечительства, душеприказчик и т.п.). Однако и в этом случае указанные лица действуют исключительно в интересах собственника, реализуя одно из предоставленных ему правомочий по распоряжению имуществом (подробнее об учредителе управления см. ст. 1014 и коммент. к ней);

в) данный договор порождает обязательственные отношения между учредителем управления и доверительным управляющим. Он не влечет перехода права собственности к последнему;

г) договор носит "длящийся" характер, т.е. заключается на определенный срок и для совершения целого ряда, а не одного конкретного действия (подробнее см. п. 2 ст. 1016 и коммент. к ней);

д) договор является имущественным (подробнее об объекте договора см. ст. 1013 и коммент. к ней);

е) доверительный управляющий вправе совершать не только юридические, но и любые фактические действия в интересах собственника или выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению.

Этой возможностью – совершать не только юридические, но и фактические действия – договор доверительного управления существенно отличается от договора поручения, по которому поверенный вправе совершать только юридические действия в интересах поручителя. Вместе с тем эти договоры близки тем, что и поверенный, и управляющий действуют не в своих интересах, а в интересах других лиц. Поэтому в ряде случаев закон предлагает самому собственнику выбрать, какой из договоров наиболее соответствует его целям (см., например, ст. 41 ГК);

ж) по договору управления имуществом доверительный управляющий должен действовать от своего имени, обязательно указывая, что он является управляющим. В случаях, не требующих письменного оформления, он делает это устно, а при подписании письменных документов, включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку "Д.У.".

2. Договор доверительного управления имуществом является, по общему правилу, возмездным.

Статья 1013. Объект доверительного управления

1. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

2. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

1. Объектами доверительного управления может служить большинство объектов гражданских прав, перечисленных в ст. 128 ГК. Это, прежде всего, различные виды имущества (предприятия, другие имущественные комплексы, недвижимое имущество, ценные бумаги и т.п.), имущественные права (например, право аренды), а также исключительные права (авторские права на произведения науки, литературы, искусства, права на фирменное наименование и т.п.). Нематериальные блага (гл. 8 ГК), напротив, объектом данного договора считаться не могут.

Передачу в доверительное управление исключительных прав (интеллектуальной собственности) следует отличать от передачи их же по договору коммерческой концессии

(гл. 54 ГК). В последнем случае исключительные права передаются пользователю для его собственной предпринимательской деятельности.

2. В законе, за исключением п. 2 комментируемой статьи, не содержится прямого запрета на передачу в доверительное управление вещей, определяемых родовыми признаками. Однако сама структура договора, характер взаимоотношений, складывающихся между участниками, а также примерный перечень объектов договора, данный в самой статье, не оставляют сомнений в том, что в доверительное управление, как правило, должно передаваться индивидуально-определенное имущество.

В ряде случаев объект будущего договора прямо называется в законе. Так, согласно

ст. 38 ГК в доверительное управление может быть передано только недвижимое и ценное движимое имущество подопечного.

3. По общему правилу, передача в доверительное управление денежных средств не допускается. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом. Так, в соответствии со ст. 5 Закона о банках кредитная организация, т.е. юридическое лицо, которое на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции, в числе прочих имеет право заключать договоры доверительного управления денежными средствами и иным имуществом физических и юридических лиц. Доверительное управление денежными средствами юридических лиц и граждан организациями, не являющимися кредитными, может осуществляться только на основании лицензии, выдаваемой в установленном федеральным законом порядке (ст. 7 Закона РФ от 3 февраля 1996 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР").

4. В доверительное управление может быть передано и государственное, и муниципальное, и частное имущество. Однако то государственное или муниципальное имущество, которое ранее было передано на вещном праве хозяйственного ведения или оперативного управления унитарному предприятию или государственному либо муниципальному учреждению, до передачи его в доверительное управление должно утратить свой предыдущий правовой статус. Строго говоря, ни унитарное предприятие, ни государственное или муниципальное учреждение не вправе передавать какое бы то ни было имущество в доверительное управление, поскольку презюмируется, что оно находится у них либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве оперативного управления. Подобную функцию вправе выполнить лишь специальный орган, осуществляющий от лица собственника функции по распоряжению государственной или муниципальной собственностью (см. ст. 1014 и коммент. к ней).

Статья 1014. Учредитель управления

Учредителем доверительного управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных статьей 1026 настоящего Кодекса, другое лицо.

1. К тексту статьи необходимо добавить, что учредителем доверительного управления может выступить как единоличный собственник, так и обладатели имущества на праве общей или совместной собственности. Так, супруги вправе передать в доверительное управление принадлежащий им на праве совместной собственности жилой дом. В этих случаях помимо гл. 53 ГК необходимо руководствоваться также правилами гл. 16 ГК о праве общей собственности и ст. 35 Семейного кодекса РФ.

2. В случаях, предусмотренных законом, в роли учредителя управления, а следовательно, стороны по договору вправе выступить не сам собственник, а другое лицо – орган опеки и попечительства (ст. 38, 42, 43 ГК), исполнитель завещания (душеприказчик) (ст. 1026 ГК) и др. Однако и в этом случае учредитель управления действует в интересах самого собственника, реализуя одно из предоставленных ему п. 4 ст. 209 ГК правомочий.

3. Близкая по содержанию ситуация складывается при передаче в доверительное управление государственного или муниципального имущества. В этом случае учредителем управления от лица собственника имущества (РФ в целом, субъекта РФ, муниципального образования) вправе быть лишь орган, уполномоченный собственником управлять его имуществом. В частности, при передаче в доверительное управление принадлежащих государству или муниципальному образованию пакетов акций приватизированных предприятий таким органом выступает соответствующий фонд имущества (ст. 6 и 7 Закона о приватизации, раздел 2 Соглашения между ГКИ РФ и Российским фондом федерального имущества от 28 октября 1992 г.) Выгодоприобретателем по этому договору также может быть назван либо сам фонд, либо соответствующий финансовый орган, имеющий право от лица собственника аккумулировать принадлежащие ему денежные средства.

Статья 1015. Доверительный управляющий

1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

2. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

1. По общему правилу, передача имущества в доверительное управление – это передача его в руки профессионала. Таковым в хозяйственном обороте является предприниматель. Именно он (индивидуальный предприниматель – ст. 23 ГК или одна из коммерческих организаций, перечисленных в п. 2 ст. 50 ГК) вправе выступить в роли доверительного управляющего чужим имуществом.

Не исключен вариант, когда собственник либо иное заинтересованное в получении имущества лицо учредят специальную коммерческую организацию, которой в дальнейшем будет передано имущество. В зависимости от вида имущества и характера деятельности доверительного управляющего будет решаться вопрос о получении специального разрешения (лицензии) на занятие такой деятельностью (см. ст. 49 ГК).

2. В силу п. 1 ст. 49 ГК унитарное предприятие обладает специальной правоспособностью. Последняя не охватывает собой возможности заниматься доверительным управлением чужим имуществом. Кроме того, запрет для унитарного предприятия выступать в роли доверительного управляющего позволит избежать скрытой передачи государственного или муниципального имущества в "доверительное" управление кому-либо из должностных лиц унитарного предприятия.

По этим же причинам существует запрет на передачу имущества в доверительное управление государственному органу (министерству, ведомству, управлению, инспекции и т.п.) или органу местного самоуправления (выборному органу, главе муниципального образования, иным выборным должностным лицам).

3. В отдельных случаях, предусмотренных законом, доверительное управление учреждается, главным образом, не для приумножения имущества собственника, а для его сохранения или распределения, т.е. для некоммерческих целей. Таковыми, в частности, являются случаи доверительного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК), безвестно отсутствующего (ст. 42 и 43 ГК) и др. Здесь в роли доверительного управляющего может выступить гражданин, не являющийся предпринимателем, и некоммерческая организация (например, фонд), за исключением учреждения.

Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом

1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

1. В статье прямо перечислены те условия договора, без согласования которых он считается незаключенным. Это т.н. существенные условия договора, непосредственно названные в законе. В соответствии со ст. 432 ГК к существенным относятся также условия, соглашение по которым должно быть достигнуто по заявлению одной из сторон (оговариваемые условия). Таким образом, при заключении конкретного договора о доверительном управлении имуществом стороны должны согласовать все условия, перечисленные в п. 1 комментируемой статьи, а также те, на которых под угрозой отказа от договора настаивает одна из сторон. Признание договора незаключенным влечет за собой последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК).

2. Одним из существенных условий договора является его срок. С одной стороны, договор доверительного управления имуществом не может быть заключен для совершения какого-либо разового действия (например, для прикрытия сделки по купле-продаже автомобиля), с другой – срок действия договора, как правило, не должен превышать 5 лет. Наличие достаточно длительного срока действия договора создает дополнительные гарантии для выполнения доверительным управляющим своих обязанностей.

3. Длящийся характер отношений по доверительному управлению лишний раз подчеркивается возможностью его пролонгировать на прежних условиях. При несогласии сторон с прежними условиями договора они вправе его изменить или расторгнуть по правилам гл. 29 и ст. 1024 ГК.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

1. Пункт 1 комментируемой статьи требует, чтобы договор доверительного управления движимым имуществом был совершен в письменной форме. Стороны вправе не составлять единого письменного документа, достаточно, чтобы и оферта (предложение заключить договор), и акцепт соответствовали правилам пп. 2 и 3 ст. 434, ст. 435, 436 и п. 3 ст. 438 ГК.

Договор вступает в силу в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК).

2. Пункт 2 комментируемой статьи предъявляет специальные требования к форме договора доверительного управления недвижимостью. Она должна соответствовать форме договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК), т.е. быть письменной и составленной в виде одного документа. В соответствии со ст. 7 Вводного закона, впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (купля-продажа жилого дома, дачи – ст. 239 ГК 1964; в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта

1994 г. "О порядке оформления прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения в г. Москве)" в г. Москве для оформления права собственности на приобретаемые здания, сооружения, нежилые помещения требуется, чтобы договор купли-продажи, мены и т.п. таких объектов был нотариально оформлен – Вестник мэрии Москвы, 1994, № 5, с. 63–64).

3. Другой особенностью договора доверительного управления недвижимым имуществом является то, что ГК, помимо придания специальной формы самому договору, требует проведения государственной регистрации передачи недвижимости в управление. Такая регистрация должна соответствовать порядку государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК). О действующем порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость см. ст. 551 и коммент. к ней.

4. Несоблюдение любой из названных форм договора доверительного управления имуществом влечет признание его недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 167 ГК.

5. К этим же последствиям ведет несоблюдение сторонами требований о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление. Если от такой регистрации уклоняется только одна из сторон, другая вправе применить к виновной те меры, которые предусмотрены для аналогичной ситуации п. 3 ст. 551 ГК.

Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном

управлении

1. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

2. Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

1. После заключения договора о доверительном управлении то имущество, которое является его объектом, должно быть реально передано доверительному управляющему. Даже в тех случаях, когда закон не требует государственной регистрации передачи такого имущества, желательно, чтобы стороны оформили акт приема-передачи (передаточный акт).

Именно он вместе с договором ляжет в основу юридического и фактического обособления имущества как от личного имущества самого доверительного управляющего, так и от имущества собственника (учредителя управления). Средствами такого обособления являются отдельный баланс, самостоятельный учет, отдельный банковский счет.

2. Из общего правила о полном юридическом обособлении имущества, находящегося в доверительном управлении, существуют три исключения:

а) в случае признания учредителя управления несостоятельным (банкротом), взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управление (ст. 1018);

б) взыскание может быть обращено на заложенное имущество, переданное в доверительное управление (ст. 1019 ГК);

в) при недостаточности имущества, переданного в доверительное управление, для покрытия убытков от деятельности управляющего, взыскание в субсидиарном порядке может быть обращено сначала на имущество доверительного управляющего, а затем – на имущество учредителя управления (п. 3 ст. 1022 ГК).

Статья 1019. Передача в доверительное управление имущества,

обремененного залогом

1. Передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.

2. Доверительный управляющий должен быть предупрежден о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом. Если доверительный управляющий не знал и не должен был знать об обременении залогом имущества, переданного ему в доверительное управление, он вправе потребовать в суде расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год.

1. П. 1 коммент. ст. подчеркивает вещный характер права залога. Обладая правомочием следования (см. ст. 216, 353 ГК), залогодержатель сохраняет свое право на вещь и тогда, когда она переходит к новому собственнику или владельцу. В данном случае имущество переходит к новому владельцу, поскольку его собственником и залогодателем остается тот, кто учредил доверительное управление. Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе переданное в доверительное управление, предусмотрены ст. 348–351 ГК.

2. Поскольку доверительный управляющий принимает имущество на длительный срок, он должен иметь определенные гарантии стабильности своего управления (владения). Одной из таких гарантий является обязанность учредителя управления (собственника) известить его о том, что имущество обременено залогом. В случае возможного спора бремя доказывания того, что управляющий знал о залоге имущества, возлагается на учредителя управления (собственника).

Доверительный управляющий, напротив, обязан доказать, что он не знал и в силу обстановки, профессиональных навыков, иных обстоятельств не должен был знать о залоге.

3. Предусмотренное данной статьей основание расторгнуть договор охватывается

подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК. При отсутствии вины управляющего он вправе потребовать выплаты ему причитающегося вознаграждения за 1 год. Реальные же убытки должны быть возложены на учредителя управления (собственника имущества).

Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего

1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

2. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305).

4. Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

1. В соответствии с п. 4 ст. 209 и п. 1 ст. 1012 ГК доверительный управляющий не приобретает право собственности на переданное имущество. Однако в пределах, предоставленных ему законом и договором, управляющий может владеть, пользоваться, распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в собственность других лиц, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.

Распоряжаться недвижимостью (продавать, сдавать в аренду, в безвозмездное пользование, передавать в залог и т.п.) управляющий вправе лишь в случаях, предусмотренных договором, – под страхом применения к соответствующей сделке последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 166–168 ГК).

2. Поскольку общее бремя содержания имущества, переданного в доверительное управление, продолжает нести собственник (ст. 210 ГК), именно он несет риск приращения и уменьшения такого имущества, включая возникновение прав и обязанностей из доверительного управления. По общему правилу, плоды, продукция и доходы от имущества, находящегося в доверительном управлении, поступают в распоряжение учредителя (ст. 136 ГК).

3. Пп. 1 и 2 коммент. ст. посвящены, главным образом, отношениям управляющего с третьими лицами. Что же касается его "внутренних" отношений с учредителем управления, то они должны быть четко регламентированы в договоре. Общая обязанность управляющего – проявление должной заботливости об интересах учредителя управления и выгодоприобретателя и своевременное представление им отчета о своей деятельности; основное право – получение вознаграждения и покрытие расходов по управлению имуществом (см. ст. 1023 и коммент. к ней). Следует также отметить, что после заключения договора управляющий вправе потребовать от учредителя управления реальной передачи ему имущества (ст. 398 ГК), а применительно к недвижимости – государственной регистрации такой передачи (ст. 398, 551 и 1017 ГК).

4. Будучи законным (титульным) владельцем переданного ему имущества, управляющий использует любые вещно-правовые способы защиты своих прав против любых третьих лиц, включая учредителя управления, собственника имущества и выгодоприобретателя. В частности, он может предъявить иск о признании своего права на имущество; об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); об устранении всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с потерей владения (негаторный иск).

В случае, когда в доверительное управление было передано имущество, определяемое родовыми признаками (например, деньги), данные способы защиты не применяются.

Статья 1021. Передача доверительного управления имуществом

1. Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

1. Коммент. ст. предусматривает три основания передачи доверительного управления третьему лицу. Этот перечень исчерпывающий и расширению в конкретных договорах доверительного управления имуществом не подлежит.

2. Основное отличие этого действия от передоверия по ст. 187 ГК состоит в том, что доверительный управляющий даже после передачи управления продолжает нести ответственность за действия поверенного. Кроме того, поверенный совершает юридические и фактические действия с перешедшим к нему имуществом от имени доверительного управляющего, а не от своего имени либо имени учредителя управления.

Статья 1022. Ответственность доверительного управляющего

1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления – убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

2. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном пунктом 3 настоящей статьи. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

4. Договор доверительного управления имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

1. П. 1 коммент. ст. предусматривает общие основания и порядок ответственности доверительного управляющего в его "внутренних" отношениях с учредителем управления и выгодоприобретателем.

Нельзя не отметить, что содержание данного пункта является несколько противоречивым. С одной стороны, речь идет об ответственности доверительного управляющего за отсутствие должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, т.е. о виновной ответственности. С другой, имеется норма, согласно которой доверительный управляющий освобождается от ответственности только при наличии обстоятельств непреодолимой силы либо соответствующих действий выгодоприобретателя или учредителя управления, т.е. об ответственности без вины.

Думается, что общим правилом ответственности доверительного управляющего служит ответственность без вины. Однако управляющий вправе доказать, что убытки наступили не только вследствие непреодолимой силы, но и действий учредителя управления и (или) выгодоприобретателя. Данное правило будет корреспондировать п. 3 ст. 401 ГК, предусматривающей общую ответственность предпринимателей (а в качестве доверительных управляющих выступают, главным образом, предприниматели) без вины. Исключение из этого правила может быть предусмотрено специальным законом.

2. Другой характерной чертой ответственности доверительного управляющего по договору служит обязанность возместить убытки не только учредителю управления, но и выгодоприобретателю – в виде упущенной выгоды. При определении размера причиненных убытков необходимо руководствоваться ст. 15 и 393 ГК.

3. П. 3 коммент. ст. устанавливает общий порядок ответственности по сделкам, правомерно совершенным управляющим с третьими лицами. Основания такой ответственности будут во многом зависеть от того, кто выступал в роли доверительного управляющего – предприниматель или гражданин (некоммерческая организация) (ст. 401 ГК).

Однако если сам управляющий либо назначенный им поверенный (п. 2 ст. 1021 ГК) при совершении таких сделок вышли за пределы предоставленных управляющему полномочий либо действовали с нарушением установленных для него ограничений, ответственность несет управляющий своим личным имуществом.

Возможность исполнения таких сделок перед третьими лицами поставлена в зависимость от субъективного фактора – добросовестного поведения третьих лиц. Если последним в случае спора удастся доказать, что они не знали о превышении управляющим своих полномочий или об установленных для него ограничениях, то они могут получить возмещение непосредственно из имущества, переданного в доверительное управление (п. 3 ст. 1022). При этом учредитель управления в порядке регресса взыскивает причиненный ему ущерб с доверительного управляющего.

Статья 1023. Вознаграждение доверительному управляющему

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

1. Коммент. ст. предусматривает выплату вознаграждения и возмещение доверительному управляющему понесенных им расходов, что позволяет сделать вывод о возмездном характере договора в целом.

2. Вместе с тем содержащаяся в статье норма не носит императивного характера, следовательно, во-первых, доверительный управляющий вправе выполнять свои обязанности безвозмездно, а, во-вторых, в договоре может быть изменен порядок выплаты ему вознаграждения и покрытия расходов. В частности, вряд ли можно говорить о получении прибыли или доходов от управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК), безвестно отсутствующего (ст. 43 ГК), при патронаже (ст. 41 ГК) и т.п. Речь скорее идет о его поддержании или распределении, что тем не менее предполагает значительные усилия и расходы со стороны управляющего.

Предлагаемая в статье система выплаты вознаграждения подходит, главным образом, для управляющих – предпринимателей. Что же касается расходов, то возмещению подлежат лишь необходимые из них, подкрепленные соответствующими документами или отчетом управляющего.

Статья 1024. Прекращение договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица – выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина – предпринимателя, являющегося учредителем управления.

2. При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

3. При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

2. В статье называются три формы отказа от договора, которые ведут к его прекращению. Несмотря на определенную специфику, они соответствуют общим требованиям, которые предъявляются к отказам от исполнения договора п. 3 ст. 450 ГК. К ним относятся:

а) отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

б) отказ доверительного управляющего или учредителя управления от исполнения договора в связи с невозможностью для доверительного управляющего осуществлять свои обязанности лично. При этом последний не вправе требовать выплаты ему вознаграждения за весь срок;

в) отказ учредителя управления от исполнения договора по иным обстоятельствам, нежели невозможность исполнения договора доверительным управляющим лично. В этом случае управляющий вправе, при расторжении договора, потребовать выплаты всей суммы причитающегося ему вознаграждения.

Если договором не предусмотрен иной срок, то уведомление об отказе от его исполнения должно быть получено другой стороной не позднее трех месяцев до момента его прекращения. Данное правило не распространяется на отказ от договора выгодоприобретателя.

Статья 1025. Передача в доверительное управление ценных бумаг

При передаче в доверительное управление ценных бумаг может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами.

Правомочия доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами определяются в договоре доверительного управления.

Особенности доверительного управления ценными бумагами определяются законом.

Правила настоящей статьи соответственно применяются к правам, удостоверенным бездокументарными ценными бумагами (статья 149).

1. Передача в доверительное управление ценных бумаг обладает рядом особенностей. Одной из них служит то, что доверительный управляющий должен быть признан профессиональным участником рынка ценных бумаг, и это подтверждается наличием у него соответствующей лицензии. В настоящее время перечень органов, имеющих право выдавать такие лицензии (Федеральная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ и иные уполномоченные ею органы), а также порядок их выдачи установлен Указами Президента РФ от 4 ноября 1994 г. № 2063 "О мерах по государственному регулированию рынка ценных бумаг в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1994, № 28, ст. 2972) и от 20 декабря 1994 г. № 2203 "О некоторых мерах упорядочения деятельности на рынке ценных бумаг в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1994, № 35, ст. 3689).

2. В соответствии со ст. 6 Закона о банках банки, имеющие лицензию ЦБР на осуществление банковских операций, вправе заключать договоры доверительного управления ценными бумагами с физическими и юридическими лицами. Под ценными бумагами при этом понимаются все те, которые выполняют функции платежного документа, подтверждают привлечение денежных средств во вклады и банковские счета, а также иные ценные бумаги, осуществление операций с которыми не требует, в соответствии с федеральными законами, получения специальной лицензии.

Иные кредитные организации имеют право осуществлять профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг только в соответствии с федеральными законами.

3. Одним из основных таких законов мог бы стать закон о рынке ценных бумаг, проект которого находится на обсуждении в Федеральном Собрании РФ.

Статья 1026. Доверительное управление имуществом по основаниям,

предусмотренным законом

1. Доверительное управление имуществом может быть также учреждено:

вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного в случаях, предусмотренных статьей 38 настоящего Кодекса;

на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик);

по иным основаниям, предусмотренным законом.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, соответственно применяются к отношениям по доверительному управлению имуществом, учрежденному по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа таких отношений.

В случаях, когда доверительное управление имуществом учреждается по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, права учредителя управления, предусмотренные правилами настоящей главы, принадлежат соответственно органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику) или иному лицу, указанному в законе.

1. В коммент. ст. перечислены особые случаи доверительного управления имуществом. Их перечень можно дополнить случаями доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего (ст. 42 и 43 ГК) и имуществом лица, над которым назначено попечительство в форме патронажа (ст. 41 ГК). Перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен специальным законом.

2. Несмотря на специфику, которой обладает каждый, эти случаи имеют определенные общие черты: а) они предусматриваются отдельно в ГК или специальным законом; б) в основе возникновения правоотношения в этих случаях лежит, как правило, не просто договор, а сложный юридический состав – решение органа опеки и попечительства о назначении попечительства и договор, завещание и договор душеприказчика с доверительным управляющим и т.д.; в) в подобных случаях, как правило, доверительное управление учреждает не сам собственник, а другое лицо (орган опеки и попечительства, душеприказчик и т.п.); г) содержание правоотношения по доверительному управлению формируется в целом по правилам гл. 53 ГК, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа таких отношений. Так, ст. 37 и 38 ГК предусматривают дополнительные пределы действий доверительного управляющего, вытекающие из существа отношений попечительства. Здесь же говорится об особом случае прекращения договора – прекращении самого попечительства.

3. В отдельных практических комментариях к части второй ГК по существу высказано мнение о том, что к случаям доверительного управления имуществом, предусмотренным законом, наряду с перечисленными следует также относить: а) действия ликвидационной комиссии (ликвидатора) при ликвидации юридического лица (ст. 62 ГК); б) действия временной администрации по управлению кредитной организацией на срок до 18 месяцев

(ч. 2 ст. 75 Закона о ЦБР; Временное положение о временной администрации по управлению коммерческими банками и другими кредитными учреждениями – Экономика и жизнь, 1994, № 39, с. 5); в) действия назначенного арбитражным судом арбитражного управляющего с целью проведения внешнего управления имуществом предприятия-должника (ст. 12 Закона о банкротстве); г) действия назначенного арбитражным судом конкурсного управляющего (ст. 2 Закона о банкротстве).

Эти выводы представляются неточными и построены на желании охватить все нестандартные формы управления предприятием с помощью норм гл. 53 ГК. Во-первых, ни один из приведенных здесь случаев не отвечает всей сумме признаков договора о доверительном управлении имуществом (см. ст. 1012 и коммент. к ней). В частности, ни ликвидационная комиссия, ни временная администрация по управлению кредитным учреждением не совершают сделки с имуществом предприятия (банка) от своего имени; во-вторых, ни в одном из перечисленных случаев нет обособления имущества. Иными словами, никто из названных субъектов управления не ставит принимаемое имущество на отдельный баланс и не открывает для расчетов по нему отдельного банковского счета; в-третьих, даже с учетом нормы абзаца второго п. 1 ст. 1015 ГК, которая допускает осуществление функций доверительного управляющего гражданином, не являющимся предпринимателем, непонятным остается правовое положение временной администрации. В соответствии с п. 7 Временного положения о временной администрации по управлению коммерческими банками и другими кредитными учреждениями она представляет собой группу лиц, не обладающих статусом юридического лица. В-четвертых, даже в тех случаях, когда отдельный договор с управляющим все же заключается (например, с членом временной администрации, не являющимся работником Банка России), вызывает определенные сомнения возможность использования договора доверительного управления. Особенно наглядно это можно проследить на примере конкурсного управляющего, назначение и контроль за деятельностью которого осуществляет арбитражный суд, разрешения на особо важные сделки которому дает собрание кредиторов. А кроме того, вплоть до исключения из государственного реестра юридических лиц остается действующим само ликвидируемое предприятие, которое также вправе претендовать и на роль учредителя управления, и на роль выгодоприобретателя по договору.

С учетом изложенного следует прийти к выводу о том, что: а) в каждом из перечисленных случаев имеет место особый вид управления предприятием (банком). Данный вид управления ни по содержанию, ни по форме не совпадает с доверительным управлением имущественным комплексом; б) управление осуществляется лицом, на время заменяющим собой традиционные органы управления предприятием (банком); в) в тех случаях, когда с этими лицами заключается договор, его содержание, как правило, соответствует гражданско-правовому договору подрядного типа.

Договор доверительного управления имуществом - это соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).

Сущность и значение договора доверительного управления имуществом

Передача имущества в доверительное управление в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ является способом осуществления своих абсолютных правомочий собственником, определяющим цели, условия и порядок управления.

Характерные черты доверительного управления:

• носит открытый для третьих лиц характер;
• построено на жесткой конструкции взаимных и четко определенных прав и обязанностей сторон обязательственных отношений;
• договор доверительного управления имеет длящийся, сравнимый с агентскими отношениями характер, но не влечет перехода права собственности .

Доверительный управляющий вправе совершать в отношении доверенного имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (законом или договором могут быть предусмотрены ограничения).

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст. 1016 ГК РФ).

Договор доверительного управления является:

• реальным;
• по общему правилу возмездным;
• двусторонним.

Субъектный состав договора доверительного управления имуществом

Сторонами договора доверительного управления имуществом являются (ст. 1014, 1015 ГК РФ):

1) учредитель управления:

• собственник имущества;
• орган опеки и попечительства, исполнитель завещания или иное лицо, указанное в законе (в особых случаях, вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания и др.).

2) доверительный управляющий:

• индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (кроме унитарного предприятия) - по общему правилу;
• гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения - в случаях, предусмотренных законом.

Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Выгодоприобретателем может быть любой субъект гражданского права, включая учредителя. Не может быть выгодоприобретателем доверительный управляющий (ст. 1015 ГК РФ).

Форма договора доверительного управления имуществом

• осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление (распоряжение - в случаях, предусмотренных договором доверительного управления);
• представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом;
• действуя от своего имени, обязательно указывать, что он является управляющим (устно или отметкой "Д.У." при подписании письменных документов).

Доверительный управляющий вправе:

1. для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301 , , , );
2. требовать вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Исполнение и прекращение договора доверительного управления имуществом

Имущество (в т.ч. обремененное залогом), переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего, отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе . Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Права, приобретенные доверительным управляющим в результате управления имуществом, включаются в состав этого имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается , за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица.

Доверительный управляющий исполняет обязательства по договору доверительного управления лично (ст. 1021 ГК РФ). Поручать совершать от имени доверительного управляющего эти действия другому лицу возможно, если он:

1. уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо
2. получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо
3. вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Основания прекращения договора доверительного управления имуществом (ст. 1024 ГК РФ):

1. смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
2. отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
3. смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
4. отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
5. отказ учредителя управления от договора по иным причинам, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
6. признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Ю.В. Капанина, аттестованный налоговый консультант

Доверительное управление недвижимым имуществом

Как управляющему учитывать операции, связанные с исполнением договора доверительного управления

Рассмотрим такую ситуацию. Компания купила здание торгового центра для сдачи его в аренду. Но сама по каким-то причинам не хочет этим заниматься. Тогда она может передать приобретенное здание на определенный срок в доверительное управление, заключив договор с другой организацией (или ИП)п. 1 ст. 1015 ГК РФ . В этом случае компания будет учредителем управления, сохраняя за собой право собственности на недвижимост ьп. 4 ст. 209 ГК РФ .

При этом другая сторона - доверительный управляющий - за вознаграждение будет управлять полученным имуществом в интересах учредителя управления (или указанного им выгодоприобретател я)п. 1 ст. 1012 , ст. 1013 , ст. 1023 ГК РФ .

Бухгалтерский и налоговый учет у участников договора доверительного управления (как у применяющих ОСН, так и у спецрежимников) имеет свои особенности. И мы поможем вам в них вникнуть. Начнем с общих правил документооборота и учета у доверительного управляющего.

Нюансы документооборота

Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.

Документируем передачу имущества

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным (к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продаже йп. 2 ст. 1017 ГК РФ :

• договор надо составить в форме единого документ аст. 550 ГК РФ ;
• передача недвижимости подлежит госрегистраци ист. 4 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ .

Без этого договор доверительного управления будет недействителе нп. 3 ст. 1017 ГК РФ .

Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определит ьст. 1016 ГК РФ :

• состав передаваемого имущества;
• наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
• размер и форму вознаграждения управляющего.

Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;

• срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ .

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).

Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ .

Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлени еп. 2 ст. 1018 ГК РФ . А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие - учредителя.

Оформляем документы в ходе исполнения договора

Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имен ип. 3 ст. 1012 ГК РФ . Но он должен предупреждать всех контрагентов, что действует в качестве управляющего в интересах доверителя. Для этого во всех письменных документах (включая первичку) после имени или наименования нужно делать пометку «Д. У.». К примеру, так: «Исполнитель: ООО “Северное сияние”, Д. У.». Иначе считается, что управляющий действует в личных интересах и отвечает перед третьими лицами только собственным имущество мп. 3 ст. 1012 ГК РФ .

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельност ип. 4 ст. 1020 ГК РФ . Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизито вч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ , должен содержать информацию:

• о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
• о сумме полученных доходов за отчетный период;
• о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
• о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
• о размере вознаграждения управляющего.

Кстати, передать отчет нужно в такие сроки, чтобы учредитель (выгодоприобретатель) успел подготовить и вовремя сдать налоговую декларацию по налогу на прибыл ьПисьма Минфина от 13.01.2011 № 03-03-06/1/7 ; УФНС по г. Москве от 22.03.2011 № 16-15/026840@ .

Если по условиям договора управляющий имеет право на возмещение расходов на доверительное управлени ест. 1023 ГК РФ , ему нужно документально подтвердить их, иначе учредитель может отказать ему в компенсаци иПостановление 7 ААС от 14.09.2015 № 07АП-9144/2014 (они могут быть компенсированы за счет доходов, полученных от управления имуществом, или выплачены непосредственно учредителем).

Обратите внимание, когда учредитель возмещает расходы управляющему, ему для документального подтверждения таких затрат в целях налогообложения прибыли потребуются копии первичных документов (оригиналы первички находятся у управляющего). Поэтому эти копии управляющий может приложить к представляемому отчету.

Бухучет

Имущество, переданное в доверительное управление, управляющему следует отражать на отдельном балансе (технически это можно сделать, например, в отдельной бухгалтерской базе) и вести по нему самостоятельный учетп. 1 ст. 1018 ГК РФ ; п. 2 Указаний, утв. Приказом Минфина от 28.11.2001 № 97н (далее - Указания) . Получается, что управляющему придется вести «два учета»: собственный и обособленный.

Получение имущества в доверительное управление и расчеты с учредителем управления управляющий отражает на счете 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имущество м»п. 2 Указаний .

Обособленный учет

Такой учет позволяет управляющему учитывать операции по доверительному управлению отдельно от операций с собственным имуществом.

При его ведении управляющему нужно соблюдать бухгалтерскую учетную политику учредителя (ее копию можно передать вместе с актом приемки-передачи имуществ а)п. 11 Указаний . К примеру, амортизацию по основному средству в доверительном управлении следует начислять тем же способом и в пределах того же срока полезного использования, которые были приняты учредителе мп. 12 Указаний . При этом полученное имущество учитывается по стоимости, числящейся в бухучете учредителя на дату вступления договора доверительного управления в силуп. 12 Указаний .

Проще говоря, в период управления имуществом управляющий в обособленном учете делает те же проводки, которые делал бы учредитель, если бы не передал свое имущество в управление.

По итогам отчетного периода управляющий в установленные договором сроки представляет учредителю (выгодоприобретателю) данные об активах, обязательствах, доходах и расходах, полученных при выполнении договора, - в виде отчета управляющего и бухгалтерской отчетности с пометкой «Д. У.»п. 15 Указаний . Отчетность по доверительному управлению составляется по тем же формам, которые должен сдавать учредитель. Ведь ее данные учредитель добавит к своей основной отчетности путем сложения аналогичных показателей.

Кроме того, отдельный баланс управляющему нужно составлять и на дату прекращения договора доверительного управлени яп. 15 Указаний .

Заметим также, что в налоговую эта отчетность не сдается.

Кстати, учредитель вполне может потребовать, чтобы ему была представлена отчетность, проверенная аудиторами, только такое условие должно быть предусмотрено в договор еПостановление 14 ААС от 22.06.2015 № А44-7487/2014 .

Собственный учет

В собственном учете и отчетности управляющий отражает причитающееся ему вознаграждение и свои затраты, которые ему не возмещают по условиям договор апп. 16 , 17 Указаний .

Согласно Указаниям в собственном учете управляющий должен отразить и те затраты, которые компенсируются учредителем. При этом суммы возмещения нужно учитывать в доходах (Кт счета 90 «Продаж и»)п. 16 Указаний . Однако отражать возмещаемые расходы в составе выручки управляющего некорректно. Поскольку такое возмещение не соответствует понятию дохода, приведенному в п. 2 ПБУ 9/99. К тому же по своей экономической сущности возмещаемые расходы близки к поступлению и выбытию активов у посредника (агента, комиссионера) по посредническим договорам. А такие операции не признаются в бухучете посредника ни доходами, ни расходам ип. 3 ПБУ 9/99 ; п. 3 ПБУ 10/99 .

НДС

Если доверительный управляющий применяет ОСН, то суммы вознаграждения, полученные за оказание услуг по управлению имуществом, облагаются НДС в обычном порядк еп. 1 ст. 146 НК РФ .

Правда, на этом история с НДС не заканчивается. И у управляющего возникают следующие НДС-вопросы.

Кто платит НДС при доверительном управлении?

Плательщиком НДС при оказании услуг аренды здания торгового центра в рамках договора доверительного управления является именно управляющи йп. 1 ст. 174.1 НК РФ . Причем исключений не сделано даже для управляющих-спецрежимнико вп. 3 ст. 346.1 , пп. 2 , 3 ст. 346.11 , подп. 3 п. 11 ст. 346.43 НК РФ . Также для целей НДС не имеет значения, является ли учредитель управления плательщиком НДС или нетПисьмо Минфина от 02.03.2011 № 03-07-11/38 ; Постановление 19 ААС от 05.11.2015 № 19АП-5712/2015 .

Внимание

По деятельности в рамках договора доверительного управления нельзя применять вмененку и патентную систему налогообложени яп. 2.1 ст. 346.26 , п. 6 ст. 346.43 НК РФ .

В связи с этим управляющий должен при оказании услуг аренды выставлять арендаторам от своего имени счета-фактуры с пометкой «Д. У.» в строке «Продаве ц»п. 2 ст. 174.1 НК РФ ; п. 3 ст. 1012 ГК РФ ; Письмо Минфина от 03.06.2009 № 03-07-09/29 . Кроме того, в таких счетах-фактурах порядковый номер нужно дополнить через знак «/» цифровым индексо мабз. 4 подп. «а» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137 . Этот индекс обозначает совершение операции в соответствии с конкретным договором доверительного управления, и этот индекс утверждает сам управляющий.

Что с вычетами входного НДС?

Поскольку управляющий - плательщик НДС, он имеет полное право на основании выставленных ему счетов-фактур принять к вычету входной НДС по приобретаемым в рамках доверительного управления имуществу, работам, услуга мп. 3 ст. 174.1 НК РФ . Если, помимо управления имуществом учредителя, доверительный управляющий ведет другую деятельность, то, чтобы воспользоваться вычетом, ему нужно организовать раздельный учет товаров (работ, услуг), используемых в рамках доверительного управления и в иной деятельност ип. 3 ст. 174.1 НК РФ ; Постановление АС УО от 16.10.2015 № Ф09-7428/15 .

Как заполнить регистры и декларацию по НДС?

Внимание

Пометку «Д. У.» на титульном листе налоговой декларации ставить не надо.

Для доверительных управляющих специального порядка ведения книги покупок и продаж нет, поэтому там отражают счета-фактуры, относящиеся как к доверительному управлению, так и к другим видам деятельности. Проще говоря, заводить отдельные книги для деятельности по доверительному управлению не нужно.

Итоговые показатели книг покупок и продаж управляющий включает в единую декларацию по НДС, отдельной особой декларации для доверительных управляющих тоже нет. Сдается декларация в инспекцию по месту своего учет ап. 5 ст. 174 НК РФ .

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

“ Доверительный управляющий исполняет обязанности налогоплательщика НДС, и он обязан представить декларацию, в которой отражаются все хозяйственные операции в рамках как его основной деятельности, так и доверительного управлени яст. 174.1 НК РФ . Поэтому для целей уплаты НДС счет, с которого перечисляются денежные средства, значения не имеет. Таким образом, доверительный управляющий может уплачивать весь НДС (собственный и исчисленный в рамках договора доверительного управления) со своего расчетного счет а” .

Налог на имущество

Несмотря на то что переданное в доверительное управление имущество учитывается на отдельном балансе управляющего, оно не подлежит у него обложению налогом на имуществ ост. 378 НК РФ .

Налог на прибыль

Как и в бухучете, управляющий должен вести учет поступлений и затрат в рамках договора доверительного управления отдельно от собственных доходов/расходо вст. 332 НК РФ .

Все участники договора доверительного управления обязаны при расчете налога на прибыль определять доходы и расходы только по методу начислени яабз. 2 п. 4 ст. 273 НК РФ . Если до заключения такого договора применялся кассовый метод, то все доходы и расходы нужно пересчитать по правилам метода начисления с начала года, в котором был заключен договор.

Собственный учет

При получении имущества в доверительное управление налогооблагаемого дохода у управляющего не возникае тп. 1 ст. 276 НК РФ . В доходы от реализации он включает только сумму своего вознаграждени яп. 1 ст. 276 , статьи 271 , 332 НК РФ .

Если по условиям договора учредитель не возмещает управляющему расходы, связанные с управлением, то такие затраты последний может учесть в собственном налоговом учет еп. 1 ст. 276 НК РФ .

Обособленный учет

Управляющий должен ежемесячно нарастающим итогом определять доходы и расходы, связанные с исполнением договора доверительного управления, в обычном порядк еп. 1 ст. 276 НК РФ . К таким расходам относятся:

• затраты, возмещаемые учредителем;
• амортизация имущества в доверительном управлени иПисьмо Минфина от 22.06.2010 № 03-03-06/1/424 ; Постановление ФАС ВСО от 21.07.2014 № А78-7040/2013 ;
• вознаграждение управляющег оПисьмо Минфина от 10.11.2014 № 03-03-06/1/56584 .

Доверительному управляющему в обособленном учете следует руководствоваться налоговой учетной политикой учредителя управления (попросите учредителя предоставить вам ее копию). Вот что на это указывает.

Во-первых, в НК сказано, что после возврата имущество включается у учредителя в ту же амортизационную группу и амортизируется в том же порядке, что и до начала договора доверительного управления. А начисленная за время действия договора амортизация учитывается при определении остаточной стоимости имуществ аст. 332 НК РФ . Это говорит о том, что управляющий должен рассчитывать налоговую амортизацию в том же порядке, что и учредитель.

Во-вторых, учредитель определяет свою налоговую базу по налогу на прибыль на основании информации о доходах и расходах, полученных при исполнении договора доверительного управления, из отчета управляющег оп. 1 ст. 276 , ст. 332 НК РФ .

Кстати, доверительный управляющий не может за учредителя управления формировать налоговую базу, подавать декларацию и уплачивать налог на прибыль.

Правда, из этого правила есть исключение. Если учредитель - иностранная организация, не имеющая постоянного представительства в РФ, то доверительный управляющий, как налоговый агент, обязан исчислять, удерживать налог на прибыль с доходов учредителя, полученных в рамках договора доверительного управления, и уплачивать его в бюджет с учетом правил и норм международных договоро вп. 6 ст. 309 , п. 1 ст. 312 , ст. 7 НК РФ . Кроме того, управляющему еще нужно будет представлять в инспекцию налоговый расчет (информацию) о суммах выплаченных доходов и удержанных налого вутв. Приказом ФНС от 02.03.2016 № ММВ-7-3/115@ ; п. 4 ст. 310 НК РФ .

Пример. Учет у доверительного управляющего по договору доверительного управления имуществом

/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора - 56 760 000 руб., накопленная амортизация - 645 000 руб. (ежемесячно - 215 000 руб.).

По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего - 8% от суммы доходов (без НДС).

Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:

• арендная плата - 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
• возмещаемые расходы, связанные с управлением, - 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).

По учетной политике учредителя:

• амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
• доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.

Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.

/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.

В собственном учете управляющего следует сделать такие записи.

В налоговом учете управляющий указывает следующее.

Как вести бухгалтерский и налоговый учет учредителю управления и выгодоприобретателю - третьему лицу, мы расскажем: , .